Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA

Por: Paulina Gómez

Retrasos en la entrega de proyectos con la pandemia del Covid-19, crecimiento de las viviendas unifamiliares e incrementos visitantes extranjeros de mediano y largo plazo, incluyendo a los nómadas digitales y trabajadores remotos, han repercutido tanto en el valor como en la disponibilidad de las viviendas arrendadas.

Por esto queremos hablarte del contrato de arrendamiento de vivienda urbana, especialmente en lo relacionado con el incremento del canon y su terminación, para que estés enterado de qué puedes hacer como arrendador y como arrendatario.

CANON DE ARRENDAMIENTO

El precio mensual del canon de arrendamiento será el que acuerden las partes de manera autónoma, sin embargo, su capacidad de negociación tiene las siguientes limitaciones:

• El valor mensual del arriendo no podrá superar el 1% del valor comercial del inmueble, que a su vez no podrá ser mayor a dos (2) veces el avalúo catastral.
• El valor mensual del arriendo podrá hacerse cada doce (12) meses de ejecución del contrato y este incremento no podrá ser superior al incremento que haya tenido el IPC de año anterior.

TERMINACIÓN DEL CONTRATO

La terminación del contrato puede hacerse de mutuo acuerdo entre el arrendador y el arrendatario o unilateralmente, así:

Por parte del arrendador

Con justa causa

• Por incumplimiento del contrato por parte del arrendatario como:
  • El no pago del canon y/o servicios públicos,
  • El subarriendo o la cesión del contrato sin autorización,
  • La realización de actos que afecten la tranquilidad de los vecinos,
  • La realización de mejoras o cambios sin autorización,
  • La violación del régimen de propiedad horizontal si el inmueble se encuentra sometido a este.
  • Por el vencimiento de la vigencia del contrato
• Por la existencia de causales especiales de restitución:
  • El propietario lo requiere para su propia habitación por un término de mínimo 1 año. *
  • El inmueble va a demolerse para realizar una nueva construcción o va a ser reparado. *
  • Se celebrará un contrato de compraventa.

Para las causales mencionadas se requiere aviso escrito previo de 3 meses al arrendatario.

* Para el caso de estas causales, el arrendador no deberá pagar ninguna indemnización, pero tendrá que constituir una garantía de cumplimiento a favor del arrendatario por una suma igual a 6 meses del precio del arrendamiento vigente para garantizar el cumplimiento de la causal que dio lugar a la terminación dentro de los 6 meses siguientes a la restitución del inmueble.

Sin justa causa

El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en cualquier momento haciendo previo aviso por escrito al arrendatario con una antelación de mínimo 3 meses y el pago de una indemnización equivalente 3 meses de arrendamiento.

*El arrendatario cumple con la entrega del inmueble, recibirá la indemnización. De lo contrario el arrendador tendrá derecho a que se le devuelva y podrá iniciar un proceso de restitución de inmueble.

Por parte del arrendatario

Con justa causa

• Por incumplimiento del contrato por parte del arrendador como:
  • Realizar actuaciones reiteradas que afecten en disfrute del inmueble, como no permitir al arrendatario ingresar al inmueble.
  • No llevar a cabo las mejoras necesarias en el inmueble
  • El desconocimiento de derechos reconocidos al arrendatario por la ley o el contrato.
  • Por el vencimiento de la vigencia del contrato.

Sin justa causa

El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en cualquier momento haciendo previo aviso por escrito al arrendador con una antelación de mínimo 3 meses y el pago de una indemnización equivalente 3 meses de arrendamiento.

Si el arrendador cumple con recibir el inmueble, recibirá la indemnización. De lo contrario el arrendatario tendrá derecho a que se le devuelva y podrá realizar la entrega provisional como ya se indicó.

SÍNTESIS

•  El canon de arrendamiento no puede incrementarse deliberadamente en cualquier momento y tampoco en cualquier porcentaje, solo puede hacerse cada doce (12) meses de ejecución del contrato hasta en un100% del IPC.
• Tanto el arrendador como el arrendatario pueden terminar el contrato unilateralmente sin que haya multa, siempre que lo hagan por existir una justa causa.
• En caso de que el arrendador o el arrendatario decidan terminar el contrato sin justa causa, deberán hacer el pago de una multa correspondiente a tres (3) meses de arrendamiento.
• En cualquier momento las partes pueden decidir de manera conjunta terminar el contrato.